Rendement locatif brut et net : définition, formule et exemple chiffré

Le rendement locatif (on dit aussi rentabilité locative) mesure ce qu'un logement vous rapporte chaque année, rapporté à ce qu'il vous a coûté. C'est le premier chiffre à regarder avant d'acheter pour louer. Il existe deux façons de le calculer, et l'écart entre les deux explique la plupart des mauvaises surprises.

Le rendement locatif brut

Rendement brut = loyer annuel hors charges ÷ coût total d'achat × 100

Le coût total, c'est le prix d'achat, plus les frais de notaire, plus les travaux. Beaucoup d'annonces et de sites divisent seulement par le prix affiché, ce qui gonfle le résultat de plusieurs points.

Le rendement locatif net

Rendement net = (loyer annuel − taxe foncière − charges non récupérables) ÷ coût total × 100

Les charges non récupérables sont celles que vous ne pouvez pas refacturer au locataire : une partie des charges de copropriété (syndic, gros entretien), l'assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion si vous passez par une agence, et la provision pour vacance locative. Le rendement net est celui qui compte pour comparer deux biens.

Un exemple réel, chiffré

Prenons le T5 du Cours Fauriel à Saint-Étienne repéré par le radar Parcenzo : 95 000 € de prix, 7 315 € de frais de notaire, 30 000 € de travaux, soit 132 315 € au total. Loué 800 € par mois, il rapporte 9 600 € par an.

Calcul	Résultat
Loyer annuel ÷ prix seul (le chiffre « annonce »)	10,1 %
Rendement brut (loyer ÷ coût total)	7,3 %
Rendement net (après 2 600 € de taxe foncière et charges)	5,3 %

Même bien, même loyer : de 10,1 % à 5,3 % selon ce qu'on compte. Pour faire le calcul sur votre propre projet, utilisez le simulateur de rentabilité locative.

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?

Il n'y a pas de seuil officiel. En pratique, dans les grandes métropoles chères, un rendement net de 3 à 4 % est fréquent. Dans les villes où le prix au mètre carré est bas, comme Saint-Étienne, on peut viser 5 à 7 % net, en contrepartie d'une revente parfois plus lente. Un rendement très élevé cache souvent un défaut : gros travaux, mauvais DPE, quartier où la vacance est forte. Le rendement ne suffit pas : regardez aussi le cash-flow.

Les trois erreurs les plus fréquentes

Oublier les frais de notaire et les travaux dans le coût total.
Prendre le loyer le plus haut du quartier au lieu d'un loyer prudent, vérifié sur des annonces comparables.
Ignorer la vacance locative : un mois sans locataire par an, c'est environ 8 % de loyers en moins.

Questions fréquentes

Comment calculer la rentabilité locative ?

Divisez le loyer annuel par le coût total (prix, frais de notaire et travaux) pour le rendement brut. Retirez d’abord du loyer la taxe foncière et les charges non récupérables pour obtenir le rendement net.

Quelle est la différence entre rendement brut et net ?

Le brut ne tient compte que du loyer. Le net retire la taxe foncière et les charges que le locataire ne rembourse pas. C’est le net qui reflète ce que vous gagnez vraiment.

Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif net ?

Autour de 4 à 5 % en grande ville ; au-delà de 6 %, c’est un très bon niveau, souvent dans des villes où le mètre carré est moins cher.

Faut-il compter l'impôt dans le rendement net ?

Le rendement net présenté ici est avant impôts. On parle de rendement net-net quand on retire aussi l’impôt, qui dépend de votre situation et du régime choisi.

Calculez votre propre projet avec le simulateur de rentabilité locative, ou voyez les biens repérés cette semaine.