Cash-flow immobilier : définition, calcul et exemple

Le cash-flow, c'est l'argent qui reste (ou qui manque) chaque mois une fois que le loyer a payé le crédit et les charges. Le rendement dit si un bien est rentable sur le papier ; le cash-flow dit s'il pèse sur votre budget.

La formule

Cash-flow mensuel = loyer − mensualité du crédit − charges non récupérables − taxe foncière ÷ 12

On parle de cash-flow positif quand le résultat est supérieur à zéro : le loyer couvre le crédit et les charges et dégage un surplus, avant impôts, assurance emprunteur et éventuels mois sans locataire. Un cash-flow négatif signifie que vous complétez chaque mois de votre poche, ce qui n'est pas forcément un mauvais calcul si le bien prend de la valeur, mais qui limite votre capacité à emprunter pour un deuxième achat.

Un exemple réel

Le T3 de Centre Deux à Saint-Étienne repéré par le radar coûte 86 006 € au total (prix, notaire, travaux). Avec 10 000 € d'apport et un crédit sur 25 ans à 3,4 %, la mensualité est d'environ 376 €.

Par mois	Montant
Loyer estimé	+620 €
Mensualité du crédit	−376 €
Taxe foncière et charges non récupérables	−125 €
Cash-flow	+119 €

Avant impôts et assurance emprunteur. Refaites le calcul avec vos propres chiffres dans le simulateur.

Comment obtenir un cash-flow positif

Acheter sous le prix du marché : chaque euro négocié réduit la mensualité. C'est le principe du radar Parcenzo.
Allonger la durée du crédit : 25 ans plutôt que 20 réduit la mensualité, au prix d'intérêts plus élevés.
Choisir une ville où le loyer est élevé par rapport au prix : c'est souvent le cas dans les villes moyennes.
Louer meublé ou en colocation : le loyer est plus élevé, mais la gestion aussi.
Réduire les charges : comparer l'assurance, surveiller la copropriété.

Les limites du cash-flow

Un cash-flow positif peut cacher un bien difficile à revendre, des travaux de copropriété à venir ou un DPE qui interdira bientôt la location. Regardez toujours le cash-flow avec le rendement net, l'état du bien et le DPE.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un cash-flow positif ?

C’est quand le loyer couvre la mensualité du crédit et toutes les charges, et qu’il reste un surplus chaque mois.

Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?

Loyer mensuel moins mensualité du crédit, moins les charges non récupérables et la taxe foncière ramenées au mois.

Le cash-flow inclut-il les impôts ?

Le cash-flow présenté ici est avant impôts. Pour un calcul complet, retirez l’impôt sur les revenus locatifs, qui dépend de votre régime fiscal.

Calculez votre propre projet avec le simulateur de rentabilité locative, ou voyez les biens repérés cette semaine.