LMNP : définition, fiscalité 2026 et exemple chiffré pour débuter

LMNP veut dire loueur en meublé non professionnel. C'est le statut fiscal de la personne qui loue un logement meublé sans en faire son métier, le cas de la plupart des particuliers qui investissent. Ses loyers ne sont pas imposés comme des revenus fonciers, mais dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet souvent de payer beaucoup moins d'impôt qu'en location vide.

Les conditions pour être LMNP

Louer un logement meublé, c'est-à-dire équipé pour y vivre tout de suite. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d'entretien.
Rester « non professionnel » : vous basculez en loueur professionnel (LMP) si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et dépassent les autres revenus d'activité de votre foyer. Il suffit que l'une des deux conditions ne soit pas remplie pour rester LMNP.
Déclarer l'activité sur le guichet unique de l'INPI dans les 15 jours qui suivent le début de la location, ce qui vous donne un numéro SIRET.

Micro-BIC ou régime réel : les deux façons d'être imposé

Type de location	Plafond de recettes	Abattement micro-BIC
Meublé loué à l'année (résidence principale du locataire)	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme classé	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	30 %

Le micro-BIC est le régime par défaut, sans comptabilité : l'administration retire un abattement forfaitaire de vos loyers et vous êtes imposé sur le reste. Vous déclarez simplement vos recettes sur la déclaration 2042-C-PRO.

Le régime réel vous fait déduire vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de comptabilité, et surtout l'amortissement. Il demande une comptabilité (liasse 2031), que la plupart des loueurs confient à un expert-comptable.

L'amortissement, le vrai avantage du LMNP

Au réel, vous déduisez chaque année une fraction du prix du logement et des meubles, comme une entreprise le fait pour ses machines. Le terrain ne s'amortit pas ; le bâti s'amortit en général sur 25 à 40 ans selon ses composants, le mobilier sur 5 à 10 ans. Cet amortissement ne peut pas créer de déficit : la part qui dépasse le résultat est mise en réserve et reportée sur les années suivantes. Résultat fréquent : un revenu imposable nul pendant de longues années.

Un exemple chiffré

Prenons le T3 du Centre Deux à Saint-Étienne repéré par le radar : 78 000 € de prix, loué meublé 620 € par mois, soit 7 440 € par an. Hypothèses de l'exemple : coût total d'environ 86 000 € avec notaire et travaux, 15 % de terrain, bâti amorti sur 30 ans, 3 000 € de meubles sur 7 ans, emprunt de 76 000 € à 3,4 %, 1 500 € de taxe foncière et charges par an.

Première année	Micro-BIC	Réel
Loyers encaissés	7 440 €	7 440 €
Abattement de 50 %	− 3 720 €	–
Taxe foncière et charges	–	− 1 500 €
Intérêts d'emprunt (environ)	–	− 2 580 €
Amortissement du bâti et des meubles	–	− 2 870 €
Revenu imposable	3 720 €	490 €

Ce sont des ordres de grandeur pour comprendre le mécanisme, pas un calcul fiscal. Les intérêts baissent chaque année et les frais d'expert-comptable (souvent quelques centaines d'euros) sont eux aussi déductibles au réel.

Ce qui a changé en 2025 : la plus-value à la revente

Depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont retirés du prix d'achat retenu pour calculer la plus-value. La plus-value imposable est donc plus forte à la revente, y compris pour les amortissements pratiqués avant 2025. Les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) font exception. La plus-value reste imposée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération progressive : totale après 22 ans de détention pour l'impôt et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Le LMNP au réel reste souvent intéressant pendant la location, surtout si vous gardez le bien longtemps. Mais il faut faire le calcul complet, revente comprise.

LMNP ou location vide ?

Le meublé se loue en général un peu plus cher et se fiscalise mieux, mais demande d'équiper le logement, avec des baux plus courts (un an, neuf mois pour un étudiant) et plus de rotation.
Le vide attire des locataires plus stables (bail de trois ans), avec moins de gestion, mais des loyers imposés au barème après un abattement de 30 % en micro-foncier.

Pour comparer sur un bien précis, testez le loyer meublé et le loyer vide dans le simulateur de rentabilité, puis faites valider le régime fiscal par un expert-comptable. Les règles fiscales évoluent chaque année : ce guide n'est pas un conseil fiscal personnalisé.

Questions fréquentes

C'est quoi le LMNP ?

LMNP veut dire loueur en meublé non professionnel : un particulier qui loue un logement meublé sans en faire son métier. Ses loyers sont imposés en BIC, au micro-BIC (abattement de 50 % en location à l'année) ou au régime réel avec amortissement.

Quel est le plafond du micro-BIC en LMNP en 2026 ?

83 600 € de recettes pour un meublé loué à l'année ou un meublé de tourisme classé, avec un abattement de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond est de 15 000 € et l'abattement de 30 %.

Quand passe-t-on de LMNP à LMP ?

Quand les recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer. Les deux conditions doivent être réunies.

Le LMNP est-il encore intéressant en 2026 ?

Souvent oui pendant la location, grâce à l'amortissement au régime réel. Depuis février 2025, les amortissements augmentent la plus-value à la revente : le calcul doit intégrer la revente.

Calculez votre propre projet avec le simulateur de rentabilité locative, ou voyez les biens repérés cette semaine.